Wat is een realistisch rendement op vastgoed?
(Kandidaat) Investeerders hebben vaak hoge verwachtingen over het rendement op vastgoed. Eén Belg op vier denkt dat vastgoed een rendement van 5% oplevert. 1 op 6 denkt zelfs aan 8% of meer! De waarheid ligt helaas enigszins anders. Als je toch een makelaar of projectontwikkelaar treft die goochelt met dergelijke cijfers, kan je maar beter op je hoede zijn. Maar wat is dan wel een realistisch rendement op vastgoed en hoe bereken je die?
Rendement op vastgoed berekenen
De reden waarom veel Belgen het rendement op vastgoed overschatten is omdat er heel veel verschillende factoren meespelen. Dat maakt de berekening van het rendement behoorlijk ingewikkeld en zorgt ervoor dat er belangrijke zaken over het hoofd worden gezien. Het gebrek aan kennis is vaak de boosdoener. Gelukkig kan je dat oplossen door je goed te informeren aan de hand van dit artikel.
Factoren die het vastgoedrendement beïnvloeden
Renovatie of nieuwbouw
Een belangrijke overweging die je moet maken voor je in het vastgoedavontuur stapt, is de keuze tussen renovatie of nieuwbouw. Beiden hebben zo hun eigen voor- en nadelen. Op een bestaand pand betaal je slechts 10% aan BTW (12,5% in Brussel en Wallonië), op nieuwbouw is dat 21% BTW. Het nadeel is dat je met een bestaand pand sneller herstel- en renovatiekosten zal moeten betalen dan wanneer je nieuwbouw koopt. De kosten van die herstellingen zullen vaak ook al een stuk hoger liggen.
BTW op vastgoed
In principe betaal je 21% aan BTW op de aankoop van je nieuwbouw vastgoedproject, maar er bestaan uitzonderingen. Voor sociaal vastgoed, vastgoed dat wordt aangekocht met de bedoeling om het pand ter beschikking te stellen van een sociaal verhuurkantoor, betaal je slechts 6% BTW. Je kan hier meer over lezen in ons artikel “4 voordelen van investeren in sociaal vastgoed”. Koop je een assistentiewoning, erkend door de overheid, dan betaal je daar 12% BTW op.
Lening of eigen inbreng
Leningen kosten geld en die kosten mag je niet vergeten af te trekken van je netto huurrendement. Dat wilt echter niet zeggen dat lenen een slecht idee is. Integendeel. De huidige lage rentevoeten zouden je zelfs geld kunnen opleveren als je het een beetje slim aanpakt. Als de intrestkosten van je lening lager liggen dan je netto huuropbrengsten, verdien je aan je lening. Een fenomeen dat gekend staat als een financiële hefboom.
Maar ook als je slapend kapitaal op een spaarrekening hebt staan is investeren in vastgoed verstandig. Zo voorkom je dat inflatie je kapitaal weg snoept.
Bijkomende kosten bij aankoop vastgoed
Andere factoren die je niet over het hoofd mag zien als je het potentiële rendement van vastgoed wilt berekenen, zijn alle bijkomende kosten zoals de registratiebelasting, de notariskosten en de BTW.
Registratiebelasting op vastgoed
Sinds januari 2022 zijn de tarieven van de registratiebelasting gewijzigd. Tijdens de overgangsfase tot januari 2024 heb je twee opties. Oftewel kies je voor het oude systeem en profiteer je van de meeneembaarheid (de optie om de reeds betaalde registratiebelasting af te trekken van de registratiebelasting die je moet betalen op een volgende woning), of je kiest voor de nieuwe, lagere tarieven:
Voor je eerste eigendom, de plek waar je domicilie staat, betaal je 3% in plaats van 6%. In geval van een energetische renovatie (IER), sloop of herbouw, is dat zelfs maar 1% (voorheen 5%). Ook voor tweede eigendommen is er één en ander gewijzigd. Daarvoor betaal je nu 12% in plaats van 10%.
De notariskosten
De notariskosten bestaan uit verschillende elementen en moet je berekenen aan de hand van schijven. Als je de rekensom graag wilt maken kan je die schijven en bijkomende informatie terugvinden het artikel wat doet een notaris en wat kost dat?
Onroerende voorheffing
Dit is een jaarlijks terugkerende belasting op vastgoed die wordt berekend op het kadastraal inkomen (KI), een fictief huurinkomen dat ieder jaar wordt geïndexeerd.
Nettorendement vastgoed
Als je bovenstaande kosten optelt bij de aankoopprijs en vervolgens uitrekent hoeveel je jaarlijks kwijt zou zijn aan kosten, heb je een vrij goed beeld van het te verwachten nettorendement. Hou daarbij ook rekening met eventuele leegstand, onderhoud- en herstellingskosten en als je kiest voor vastgoed waar je geen omkijken naar hebt, de kosten van een uitbating/verhuurservice. Concreet ziet die rekensom er als volgt uit: (Jaarlijkse opbrengsten – jaarlijkse canon) / Aankoopprijs x 100%. Dan zou je nu een getal voor je moeten hebben dat neerkomt op het gemiddelde nettorendement dat je realistisch gezien mag verwachten.
Dat zal ongeveer tussen de 2% à 3% liggen. Wil je absoluut geen risico’s nemen, dan zal het rendement wat lager liggen, maar dat is dan vaak meteen ook je minimale rendement. Liever kans op wat meer rendement? Dan zal je je erbij moeten neerleggen, dat je net zoals bij aandelen en beleggingen, met grotere risico’s te maken hebt.
