Investeren in hotelvastgoed in België: 4 vastgoedtypes, 4 investeerdersprofielen

INVESTERINGSGIDS · HOOFDSTUK 2

1. De hotelkamer in mede-eigendom: de meest toegankelijke manier om te investeren

Het principe is eenvoudig: u koopt een hotelkamer in volle eigendom binnen een hotelresidentie en vertrouwt de exploitatie toe aan een professionele hoteluitbater via een handelshuurovereenkomst of een beheermandaat. De instapprijs ligt doorgaans tussen € 150.000 en € 300.000, afhankelijk van de ligging en het afwerkingsniveau.

Dit is de investering die het minst opvolging vraagt. Het beheer wordt volledig uit handen genomen, de inkomsten zijn doorgaans stabiel en in sommige gevallen gedeeltelijk gegarandeerd. Bovendien bieden bepaalde exploitanten tot 30 nachten privégebruik per jaar aan. Gaat het om een nieuwbouw die onder de btw-regeling wordt uitgebaat, dan kan de betaalde btw bij aankoop worden teruggevorderd.

Aandachtspunten

• De waarde van het vastgoed hangt sterk samen met de kwaliteit van de hoteluitbater en zijn commerciële prestaties. Een grondige analyse van zowel de exploitant als het vastgoed is daarom essentieel.
• De secundaire markt is beperkter dan die van klassiek residentieel vastgoed, waardoor een verkoop meer tijd kan vergen.
• Een handelshuurovereenkomst kan beperkende clausules bevatten. Ook het niet verlengen van de overeenkomst op de eindvervaldag is een risico waarmee rekening moet worden gehouden.
• Dit is een investering op lange termijn. Reken op een beleggingshorizon van minstens 15 tot 20 jaar om het volledige potentieel van het vastgoed te benutten.

2. Een volledig hotel aankopen: volledige controle, vanaf € 1 miljoen

Bij deze investeringsvorm koopt u een volledig hotel aan, enkel het vastgoed of het vastgoed samen met de exploitatie, vanaf ongeveer € 1 miljoen. Dit is de formule die vooral populair is bij family offices en institutionele investeerders. In middelgrote steden en de Ardennen zijn family offices bovendien de meest voorkomende kopers van volledige hotelpanden.

Het grootste voordeel spreekt voor zich: u behoudt de volledige controle over zowel het vastgoed als de exploitatie. U bepaalt zelf de positionering, renovaties, prijsstrategie en de verdere ontwikkeling van het hotel. Daardoor biedt deze formule een aanzienlijk potentieel om op middellange en lange termijn waarde te creëren.

De keerzijde is dat ook alle operationele risico’s volledig voor rekening van de eigenaar zijn. De rendabiliteit hangt af van de economische context, de seizoensgebonden vraag, de lokale concurrentie en de personeelskosten. Daarom vereist de aankoop van een volledig hotel een grondige analyse van de technische staat van het gebouw, de vergunningen, lopende contracten, historische resultaten en eventuele renovatie-investeringen voordat een correcte aankoopprijs kan worden bepaald.

3. De hotelresidentie (aparthotel): een groeimarkt met aandachtspunten

Op het kruispunt van een gemeubeld appartement en een hotel kent dit segment een sterke groei, gedreven door de veranderende verwachtingen van reizigers en de toenemende vraag naar flexibele verblijfsformules.

4. Het boetiekhotel: de meest gegeerde vastgoedklasse van 2026

Met 10 tot 50 kamers en een uitgesproken lifestyle- of themaconcept is het boetiekhotel vandaag een van de meest gezochte investeringen voor vermogensinvesteerders. Vooral de herbestemming van karaktervolle gebouwen in de Ardennen en Vlaamse steden biedt interessante opportuniteiten.

De troeven zijn duidelijk: een uniek en lokaal verankerd concept, meer flexibiliteit dankzij de kleinschaligheid, een persoonlijke gastervaring die een premiumpositionering mogelijk maakt en een trouwe klantenbasis die zich onderscheidt van klassieke hotelketens.

Er zijn ook aandachtspunten. De rendabiliteit hangt sterk af van de reputatie van het hotel en de kwaliteit van de uitbating. Door de beperkte schaal zijn er minder schaalvoordelen, wegen de vaste kosten zwaarder door en zijn blijvende investeringen in inrichting, onderhoud en marketing noodzakelijk om het onderscheidend karakter te behouden.

Welk type investeerder bent u?

De beste investering is niet noodzakelijk degene met het hoogste rendement op papier, maar degene die aansluit bij uw budget, beleggingshorizon en risicobereidheid.

Samengevat

Vier investeringsvormen, vier verschillende strategieën. De hotelkamer in mede-eigendom biedt een toegankelijke en zorgeloze instap. Een volledig hotel aankopen geeft maximale controle en waardepotentieel. Het aparthotel speelt in op een snelgroeiende markt, op voorwaarde dat rekening wordt gehouden met de nieuwe btw-regeling. Het boetiekhotel ten slotte is ideaal voor investeerders die bewust kiezen voor een sterk en onderscheidend concept.

In de volgende hoofdstukken van deze gids bekijken we welke investeringsvorm het best past bij de verschillende regio’s in België, analyseren we de belangrijkste waarderingscriteria en de fiscale context van 2026, en illustreren we dit alles aan de hand van een praktijkcase uit de portefeuille van Unibricks over een periode van vier jaar.