Een hotel kopen of verkopen omvat meer dan alleen de waarde van het gebouw. Je houdt rekening met rendement, bestaande contracten, bezettingsgraad, commercialiteit, en het potentieel van het concept.
In dit dossier ontdek je de verschillende types hotels die te koop zijn, de beste regio’s om te investeren, de stappen van een hotelovername en de fiscale aandachtspunten. Unibricks biedt daarnaast ook een overzicht van hotels die momenteel te koop staan.
Waarom investeren in een hotel?
Een hotel kan een interessante opportuniteit zijn voor zowel actieve ondernemers als investeerders die op zoek zijn naar een hoog en stabiel rendement. In tegenstelling tot klassiek residentieel vastgoed biedt hotelvastgoed extra voordelen zoals professionaliseerbare exploitatie, commerciële meerwaarde en waardevastheid.
In toeristische zones zoals de Ardennen of in grote steden blijft de vraag naar accommodatie hoog. Hotels combineren fysieke waarde met een exploitatie die, wanneer goed beheerd, een netto rendement van 8 tot 12 procent kan opleveren.
Passieve investeerders kunnen kiezen voor een hotel te koop dat al verhuurd wordt via een commercieel huurcontract. Dat garandeert stabiele inkomsten zonder dagelijkse betrokkenheid.
Types hotels te koop in België
De Belgische markt biedt meerdere soorten hotelvastgoed, elk met zijn eigen profiel en opportuniteiten.
Hotels met gebouw en uitbating
Je koopt zowel het vastgoed als de volledige commerciële exploitatie.
Hotels met commercieel huurcontract
Je koopt enkel het gebouw terwijl een exploitant actief blijft onder een lopend huurcontract.
Hotelresidenties en aparthotels
Ideaal voor investeerders die streven naar verhuurrendement met gedeeld beheer.
Hotels te renoveren
Interessant voor investeerders die waarde willen creëren via renovatie en herpositionering.
Elke categorie van hotel spreekt een ander type investeerder aan, van professionele uitbaters tot pure vastgoedinvesteerders.
Waar kun je het best een hotel kopen in België?
De toeristische Ardennen:
Regio’s zoals Durbuy, Spa, La Roche-en-Ardenne, Bouillon, Malmedy en Dinant trekken het hele jaar door toeristen en zijn ideaal voor hotels of toeristische verblijven.
Grote steden en economische central:
Brussel, Antwerpen, Namen, Luik en Mons bieden stabiliteit door zakenreizen, congressen en citytrips. De marktdynamiek is stevig maar interessant.
Strategische randzones:
Omgevingen van luchthavens zoals Zaventem en Charleroi, of nabij grote snelwegen zoals de E411 en E42, zijn aantrekkelijk voor doorreishotels met hoge rotatie.
Een hotel overnemen: de belangrijkste stappen
Een hotel overnemen vereist een grondige analyse van zowel de commerciële prestaties als het vastgoed zelf.
- Financiële analyse van omzet, bezettingsgraad, gemiddelde kamerprijs en EBE.
- Technische staat van gebouw, kamers, installaties en conformiteit met brand- en veiligheidsnormen.
- Personeelsstructuur: contracten, loonkosten en organisatie.
- Controle van vergunningen: milieuvergunning, toeristische classificatie, gemeentelijke toelatingen.
- Verbeterkansen: renovatie, positionering, marketing, digitalisering, optimalisatie van de exploitatie.
Deze analyse bepaalt de levensvatbaarheid en het rendementspotentieel na de overname.
Hoe verkoop je een hotel?
Wie een hotel wil verkopen, moet het dossier professioneel voorbereiden en de juiste doelgroep aanspreken.
- Waardebepaling van het gebouw en de exploitatie.
- Opmaak van een volledig verkoopdossier met cijfers, historische gegevens en licenties.
- Verspreiding via gespecialiseerde hotelnetwerken en professionele vastgoedkanalen.
- Discretie rond de verkoop, vaak cruciaal in de sector.
- Juridische en fiscale begeleiding om de transactie correct te structureren.
Rendement van een hotelinvestering
Het rendement van een hotel hangt af van meerdere factoren:
- Bezettingsgraad: vaak 60 tot 80 procent in toeristische regio’s
- Gemiddelde kamerprijs: afhankelijk van positionering
- EBE: een belangrijke prestatie-indicator
- Commerciële optimalisatie: herpositionering, renovaties en digitalisering kunnen de rentabiliteit verhogen
Een goed beheerd hotel kan een netto rendement van 8 tot 12 procent halen, met uitschieters bij strategische renovaties of sterke locaties.
Investeren met of zonder beheer
Wie interesse heeft in het verkopen van een hotel of hotelkamers, kan investeren met verschillende beheersmodellen:
Aankoop met directe exploitatie: geschikt voor ondernemers of hotelprofessionals die actief willen meedraaien.
Aankoop met gedelegeerd beheer: ideaal voor investeerders die stabiele inkomsten willen zonder operationele lasten. Dit kan via een commercieel huurcontract of een beheerscontract.
Hybride formules bestaan waarbij je eigenaar blijft van het handelsfonds, maar de dagelijkse uitbating uitbesteedt.
Fiscaliteit bij aankoop en verkoop van een hotel
De fiscale behandeling hangt af van de structuur van de transactie en het type activa.
Bij aankoop:
- Registratierechten (10% of 12,5% afhankelijk van de regio)
- Eventuele btw op recente gebouwen (minder dan 15 jaar)
- Notaris- en aktekosten
Bij verkoop:
- Mogelijke meerwaardebelasting
- Fiscale behandeling van de verkoop van het handelsfonds
- Optimalisatie via verkoop van aandelen van een vennootschap
Een fiscaal advies is sterk aanbevolen om de transactie optimaal te structureren.
