Investeren in een hotelkamer: een passieve vastgoedbelegging met stabiel rendement

Waarom investeren in een hotelkamer?

Een hotelkamer is een commercieel vastgoedproduct dat professioneel wordt verhuurd aan reizigers. Je profiteert van:

• Rendement van 4 tot 7 procent brut per jaar, soms hoger afhankelijk van de locatie.
• Beheer volledig gedelegeerd aan een exploitant.
• Voorspelbare inkomsten dankzij een huurcontract of verhuurgarantie.
• Lage instapprijzen vergeleken met klassieke appartementen.
• Stabiele vraag in toeristische en professionele zones.

Het is een passieve investering die zich richt tot beleggers die rendement zoeken zonder dagelijkse administratie.

De verschillende types hotelvastgoed

1. Klassieke hotelkamer

Je koopt één kamer in een bestaand of nieuw hotel.
De exploitant beheert de volledige operationele kant:

• schoonmaak
• check-in
• verhuur
• pricing
• onderhoud

Vaak ontvang je een vast of gegarandeerd jaarlijks huurbedrag via een commerciële huur­overeenkomst. Ideaal voor wie zekerheid zoekt.

2. Aparthotel

Een aparthotel combineert hotelservice met een kitchenette of leefruimte.
Voordelen:

• aantrekkelijk voor gezinnen en zakenreizigers
• sterk bezettingspercentage
• potentieel hoger rendement

Het product is flexibeler, maar kan iets meer variatie in inkomsten tonen.

3. Toeristische residentie of serviced residence

Dit zijn volledig ingerichte units met hotelservices zoals:

• receptie
• wasservice
• ontbijt
• wellness
• housekeeping

Deze formules zijn populair in thermale steden, toeristische regio’s en luchthavenzones.

4. Unit onder commercieel huurcontract (commerciële huur­overeenkomst)

Dit is de meest voorkomende formule.
Het contract bepaalt:

• duur (vaak 9 tot 12 jaar)
• vaste of indexeerbare huur
• wie welke kosten draagt
• rechten en plichten van beide partijen

Het biedt juridisch kader en financiële voorspelbaarheid.

Voordelen van een hotelkamer als investering

• Inkomsten zelfs wanneer je eigen unit leeg staat (bij vaste huur).
• Geen gedoe met huurders, wissels of klachten.
• Beheer door professionals met ervaring in hospitality.
• Risico gespreid via een grote pool van kamers.
• Geen onverwachte kosten, omdat het onderhoud vaak contractueel geregeld is.
• Mogelijke voordelen voor eigenaars zoals gratis nachten.

Hotelvastgoed is een licht en beheersbaar alternatief voor traditioneel verhuurvastgoed.

Waar in België een hotelkamer kopen?

België heeft een verrassend diverse en stabiele markt voor hotelvastgoed.

De beste keuzes hangen af van:

• toeristische aantrekkingskracht
• bereikbaarheid
• zakelijk verkeer
• lokale bezettingscijfers

1. De Ardennen

Populaire steden en dorpen voor hotelinvesteringen:

• Spa: thermen, F1, natuur
• Durbuy: absolute toeristentopper
• La Roche-en-Ardenne: outdoor & horeca
• Bouillon: erfgoed, gastronomie
• Malmedy: Hoge Venen
• Dinant & Namen: sterke culturele trekpleisters

Deze regio heeft het hele jaar door bezoekers.

2. Vlaanderen

Vooral cultureel toerisme en citytrips:

• Brugge
• Gent
• Antwerpen

Hotels hier kennen een hoge bezetting, zowel midweek als weekend.

3. Brussel

Ideaal voor:

• business
• congressen
• internationale instellingen

Een sterke en stabiele markt, jaarrond gevuld.

4. Luchthavens en business zones

Zaventem, Charleroi en Liège hebben een constante vraag door zakenreizigers.

Welk rendement mag je verwachten?

Het rendement varieert volgens:

• type contract (vast, variabel, gemengd)
• locatie
• sterkte van de exploitant
• toeristische dynamiek

Gemiddeld ligt het tussen 4% en 7% bruto.
Producten met variabele huur kunnen hoger uitvallen, maar zijn minder voorspelbaar.

Risico’s en aandachtspunten

Zoals elke investering heeft ook hotelvastgoed aandachtspunten:

• Afhankelijkheid van één exploitant. Zijn gezondheid bepaalt jouw inkomsten.
• De commerciële huurovereenkomst moet juridisch goed in elkaar zitten.
• Liquiditeit: de secundaire markt is kleiner dan bij woningen.
• Gebouwonderhoud is belangrijk voor de waarde van alle units.

Een grondig vooronderzoek is dus zeer belangrijk.

Wat controleren vóór aankoop?

• De financiële gezondheid van de exploitant
• Het bezettingspercentage van de regio
• De voorwaarden van het huurcontract
• De verdeling van kosten en lasten
• De fiscaliteit (verschilt per regio en opzet)
• Mogelijkheid tot btw-recuperatie (soms bij nieuwbouw)

Laat altijd de contracten nakijken door:

• notaris
• fiscalist
• specialist in baux commerciaux

Fiscaliteit in grote lijnen

Afhankelijk van de structuur:

• worden inkomsten belast als onroerend inkomen of als beroepsinkomen.
• is btw-recuperatie mogelijk bij bepaalde programma’s
• zijn intresten op leningen vaak aftrekbaar
• kan het LMNP-regime in Frankrijk (bv.) voordelig zijn

Een gepersonaliseerd advies is essentieel voor een optimale opzet.

Hoe verloopt het aankoopproces?

1. Kies het type hotelproduct (kamer, aparthotel, serviced residence).
2. Analyseer het project: locatie, exploitant, bezetting, contract.
3. Onderteken de commerciële of reserveringsovereenkomst.
4. Laat de commerciële huurovereenkomst analyseren.
5. Passeer langs de notaris voor de akte.
6. Ontvang je jaarlijkse of trimestriële huur.

FAQ – Veelgestelde vragen

Is investeren in een hotelkamer rendabel?

Ja, gemiddeld tot 4% tot 7% bruto. Soms hoger bij sterke exploitanten of toplocaties.

Wie beheert de kamer?

Een professionele hoteluitbater via een commercieel huurcontract.

Wat is de minimale investering?

Vaak tussen €60.000 en €150.000, afhankelijk van locatie en concept.

Kan ik de kamer zelf gebruiken?

Vaak wel, via eigenaarsverblijven of kortingen, afhankelijk van het contract.

Is er leegstandsrisico?

Minder dan bij klassieke verhuur, omdat het risico gespreid is over alle kamers.

Conclusie

Een hotelkamer kopen is een ideale oplossing voor investeerders die:

• passief rendement zoeken
• willen investeren in toeristisch of zakelijk vastgoed
• zekerheid willen via een professioneel beheer
• een lage instapprijs verkiezen
• niet zelf huurders of onderhoud willen managen

Unibricks begeleidt je graag bij het analyseren, selecteren en vergelijken van hotelvastgoedprojecten in België en daarbuiten.