Qu’est-ce que l’emphytéose ?
D’où vient l’emphytéose ?
Pour les Belges, la propriété d’une maison et le terrain sur lequel elle se trouve sont indissociables. Mais nous ne sommes pas obligés de le faire, et pour cela, nous devons remercier les Romains. Ils ont mis des terres publiques à la disposition d’agriculteurs qualifiés sous la forme d’un bail emphytéotique. Comme ces terres n’avaient pas encore été cultivées, le loyer était une somme modeste, voire inexistante, mais cela a posé les bases de l’emphytéose telle que nous la connaissons aujourd’hui. De drôles de gens, ces Romains.
Ou bien ? En Espagne, en Grande-Bretagne et aux Pays-Bas, l’emphytéose est encore bien établie. Cependant, le Belge moyen n’a pas seulement une brique dans le ventre, mais aussi un morceau de terre. On aime peu ce qui nous est inconnu. L’inflation, la surchauffe du marché immobilier et la hausse vertigineuse des prix des produits se combinent pour former un cocktail mortel pour votre épargne. C’est le moment de se demander si ce désir de posséder des terres est si… bien fondé.
Qu’est-ce que l’emphytéose ?
Avec l’emphytéose, en échange d’un bail annuel (canon), vous obtenez les droits de jouissance d’un bien. La durée du contrat doit être au minimum de 27 ans et peut aller jusqu’à 99 ans. Cependant, à la fin de cette période, vous pouvez aisément le reconduire. En outre, vous pouvez tout aussi bien transférer le droit de bail à vos (petits-) enfants sous la forme d’une donation ou d’un héritage.
L'emphytéose est surtout intéressante pour les biens d'investissement.
L’avantage fiscal de l’emphytéose
En particulier lors de l’achat de biens d’investissement, l’emphytéose est une formule intéressante. Le canon annuel est fiscalement déductible de votre impôt personnel. Pour cela, vous devez indiquer le canon sur votre déclaration d’impôt dans la case 1447 (pour les hommes) ou 2447 (pour les femmes). Ainsi, si vous achetez une résidence secondaire ou un immeuble de rapport en emphytéose, vous pouvez déduire le canon de l’impôt sur le revenu. Si vous avez plusieurs propriétés, vous pouvez d’abord additionner tous ces revenus. Le montant exact de vos avantages dépend de votre situation personnelle. Demandez conseil à un partenaire immobilier.
Êtes-vous curieux de connaître votre avantage ? N’hésitez pas à nous contacter.
Comme vous n’êtes pas le propriétaire du terrain, vous ne payez pas de droits d’enregistrement sur celui-ci. Sur des immeubles de placement, cela représente déjà une différence de 12 %. En revanche, vous devez toujours payer 2% de frais d’enregistrement sur le canon. Bien sûr, ce montant est beaucoup moins élevé, donc l’avantage reste considérable.
Un prix d’achat plus faible signifie un rendement plus élevé
Si vous ne devez pas payer le terrain, vous économisez une somme importante, ce qui rend les investissements immobiliers en emphytéose accessibles à un public plus large. De cette façon, davantage de personnes ont accès à une alternative au compte d’épargne traditionnel. Il n’est pas nécessaire de rester les bras croisés et de regarder l’inflation réduire le montant que vous avez sur votre compte d’épargne. En outre, un prix d’achat plus faible signifie également un remboursement mensuel moins élevé pour la banque, mais aussi un meilleur rendement.
Les avantages de l’emphytéose
- L’emphytéose est déductible fiscalement des revenus immobiliers.
- Le prix d’achat est plus faible car vous ne payez pas pour le terrain.
- Vous payez moins de droits d’enregistrement car la part foncière est supprimée, 5% sur la totalité des redevances annuelles.
- Durée maximale de 99 ans, qui peut être aisément reconduite.
- Facilement transférable à des tiers (par exemple: enfants, petits-enfants, etc).
- Idéal pour un investissement immobilier ou une résidence secondaire.
Les inconvénients de l’emphytéose
- Vous n’êtes pas le propriétaire du terrain.
- Les investissements en emphytéose sont rares. C’est très prisé pour des résidences secondaires.
- Les taxes sur la propriété sont à votre charge.
- Moins adapté à une résidence principales.
Droits et obligations de l’emphytéote
Les droits et les obligations de l’emphytéote peuvent fortement varier d’un contrat à l’autre. Par exemple, un propriétaire foncier peut exiger que l’emphytéote vive dans la maison pendant au moins x années. Il est donc important de se renseigner sur ces questions. Êtes-vous curieux de savoir comment fonctionne l’emphytéose chez Unibricks ? Alors n’hésitez pas à nous contacter.
Questions fréquentes sur l’emphytéose
Qu’est-ce qu’un bail emphytéotique ?
Un bail emphytéotique est un droit réel qui vous donne la pleine jouissance d’un bien immobilier en échange d’une redevance annuelle appelée canon. Vous disposez du bien presque comme un propriétaire, mais sans détenir le terrain. Sa durée est comprise entre 27 et 99 ans en Belgique.
Quelle est la durée d’une emphytéose en Belgique ?
La durée légale minimale est de 27 ans et la durée maximale de 99 ans. À l’échéance, le bail peut être renouvelé. Le droit peut aussi être transmis à vos héritiers par donation ou succession pendant toute la durée du contrat.
Quels sont les avantages fiscaux de l’emphytéose ?
Pour un bien d’investissement ou une résidence secondaire, le canon annuel est en principe déductible de vos revenus immobiliers imposables. Comme vous n’achetez pas le terrain, vous réduisez aussi le montant soumis aux droits d’enregistrement. L’avantage exact dépend de votre situation personnelle : il est prudent de le faire valider par un conseiller fiscal.
Quelle est la différence entre emphytéose et pleine propriété ?
En pleine propriété, vous possédez le bâtiment et le terrain. En emphytéose, vous détenez un droit de jouissance de longue durée sur le bien, mais pas le terrain, contre paiement d’un canon. Le prix d’acquisition est donc plus faible, ce qui réduit aussi la mensualité d’emprunt.
Que devient le bien à la fin du bail emphytéotique ?
À l’échéance, le bail peut être prolongé d’un commun accord. À défaut de renouvellement, le bien revient en principe au tréfoncier, le propriétaire du terrain, selon les conditions prévues au contrat. Les modalités de fin de bail sont définies dès la signature.
L’emphytéose est-elle intéressante pour un investissement immobilier ?
L’emphytéose abaisse le ticket d’entrée puisque le terrain n’est pas acheté, ce qui rend certains biens d’investissement plus accessibles. Elle convient particulièrement aux résidences secondaires et aux immeubles de rapport. Comme tout investissement, le résultat dépend du projet et de votre situation ; elle ne constitue pas une garantie de rendement.
