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J’ai eu l’occasion de travailler sur une grande variété de projets, chacun avec ses propres défis et opportunités. L’un des aspects les plus frappants de notre travail chez Unibricks est le temps et l’énergie que nous consacrons à visiter des sites de projets potentiels. Il s’agit d’un processus intensif, au cours duquel nous étudions de nombreux terrains avant d’en sélectionner un seul à développer. Cette priorité donnée à la qualité plutôt qu’à la quantité est ce qui nous distingue et nous permet de réaliser des projets immobiliers de grande qualité.

Un autre aspect de mon rôle de manager de projet est l’interaction constante avec les différentes parties prenantes, des architectes aux autorités locales. Cela exige de solides compétences en matière de négociation, un grand pouvoir de persuasion et la capacité de communiquer efficacement avec les différentes parties. C’est un défi que j’aime relever, car il me donne l’occasion d’améliorer mes compétences et de me développer en tant que professionnel.

Ce qui rend mon travail chez Unibricks si précieux, c’est l’étroite collaboration avec la direction. Grâce à une communication ouverte et à une vision commune, nous avons pu mener à bien des projets. Cette collaboration m’inspire à poursuivre mes objectifs entrepreneuriaux.

Une carrière chez Unibricks est-elle faite pour vous ? 👇

Je suis actuellement à la recherche d’un stagiaire pour m’aider dans mes tâches quotidiennes. Il est important pour moi que cette personne parle français et ait une connaissance de base du néerlandais.  Cela nous permettra de communiquer efficacement et d’apprendre l’un de l’autre. Je me réjouis de prendre quelqu’un sous mon aile et de partager ma passion pour le développement immobilier.

GUIDE DE L’INVESTISSEUR · CHAPITRE 2

1. La chambre d’hôtel en copropriété : le mode d’entrée le plus accessible

Le principe est simple : vous achetez une chambre en pleine propriété dans une résidence hôtelière et vous en cédez l’exploitation à un opérateur professionnel, via un bail commercial ou un mandat. Le ticket d’entrée typique se situe entre 150 000 et 300 000 € selon le standing et la localisation.

C’est le format qui demande le moins d’implication : la gestion est déléguée à 100 %, les revenus sont réguliers et souvent partiellement garantis, et certains opérateurs offrent jusqu’à 30 nuits d’usage personnel par an. Si le bien est neuf et exploité en assujetti, la TVA acquittée à l’acquisition est récupérable.

Les points de vigilance

• La valeur du bien est étroitement liée à la qualité du gestionnaire et à son fonds de commerce : la due diligence porte autant sur l’exploitant que sur les murs.
• Le marché secondaire est plus étroit que celui du résidentiel classique : la revente peut prendre plus de temps.
• Le bail commercial peut contenir des clauses restrictives, et son non-renouvellement à échéance constitue un risque à modéliser.
• L’horizon d’investissement est long : comptez 15 à 20 ans minimum pour maximiser la valeur de l’actif.

2. L’hôtel en bloc : la maîtrise complète, à partir de 1 M€

Ici, l’investisseur acquiert l’intégralité d’un hôtel, murs seuls ou murs + fonds de commerce, à partir de 1 M€. C’est le format privilégié des family offices et des fonds institutionnels. Pour les villes secondaires et l’Ardenne, le family office reste d’ailleurs l’acquéreur dominant en bloc.

L’intérêt est évident : maîtrise complète de l’actif et de son exploitation, liberté stratégique totale sur le positionnement, la rénovation et la politique tarifaire, et un vrai potentiel de création de valeur à moyen et long terme.

La contrepartie : les risques opérationnels sont entièrement supportés par l’acquéreur. La performance dépend de la conjoncture, de la saisonnalité, de la concurrence locale et des coûts de personnel. L’achat d’un hôtel en bloc exige donc une analyse approfondie de l’état du bâtiment, des autorisations, des contrats en cours, de la rentabilité historique et des besoins de rénovation avant de valider le prix d’acquisition.

3. La résidence de tourisme (appart-hôtel) : la croissance, sous condition

À mi-chemin entre l’appartement meublé et l’hôtel, ce segment connaît une forte croissance, porté par l’évolution des modes de séjour.

4. Le boutique-hôtel : l’actif le plus prisé de 2026

Avec 10 à 50 chambres et un positionnement lifestyle ou thématique, le boutique-hôtel est aujourd’hui l’actif le plus prisé des investisseurs patrimoniaux. La reconversion de patrimoine ancien, en Ardenne ou dans les villes flamandes, constitue une niche à fort potentiel.

Ses atouts : un concept distinctif et ancré localement, une gestion plus flexible grâce à sa taille réduite, une expérience client intime qui autorise un positionnement premium, et une clientèle fidèle qui le différencie des hôtels standardisés.

Ses limites : une rentabilité très dépendante de la réputation et de la qualité d’exécution, des économies d’échelle plus faibles, des coûts fixes qui pèsent davantage, et des investissements continus en décoration, entretien et marketing pour préserver son identité.

Quel type d’investisseur êtes-vous ?
Le bon actif n’est pas le plus rentable sur le papier. C’est celui qui correspond à votre budget, à votre horizon et à votre appétit pour le risque.

Ce qu’il faut retenir

Quatre formats, quatre logiques. La chambre en copropriété privilégie l’accessibilité et la tranquillité. L’hôtel en bloc privilégie le contrôle et le potentiel de valorisation. L’appart-hôtel mise sur la croissance d’un segment, à condition d’intégrer le nouveau régime de TVA. Le boutique-hôtel, enfin, récompense les investisseurs prêts à s’impliquer dans un positionnement fort.

Dans les chapitres suivants du guide, nous confrontons ces formats à la géographie belge (où investir ?), aux métriques de valorisation et à la fiscalité 2026, avant de les illustrer par une étude de cas réelle sur 4 ans issue du portefeuille Unibricks.