Quand on parle d’investissement immobilier, la première question qui revient toujours est : combien ça rapporte ?
La réponse se trouve dans un indicateur incontournable : le rendement locatif. C’est la mesure qui permet de comparer différents investissements immobiliers entre eux et de déterminer si un projet est réellement rentable.
Que vous envisagiez d’acheter un appartement en ville, une maison familiale, un kot étudiant à proximité d’une université, ou même un chalet dans les Ardennes pour de la location saisonnière, comprendre les rendements locatifs est essentiel.
Dans ce guide, nous allons expliquer ce qu’est le rendement locatif, comment le calculer, quels sont les bons niveaux à viser, et comment il varie selon le type de bien immobilier.
Qu’est-ce que le rendement locatif ?
Le rendement locatif est un indicateur qui mesure la rentabilité d’un investissement immobilier par rapport au capital investi. Il exprime le rapport entre les revenus locatifs générés et le prix d’achat du bien.
Rendement brut
Il se calcule avec la formule :
Rendement brut = (Loyer annuel / Prix d’achat du bien) × 100
Exemple : un appartement acheté 200 000 € et loué 800 € par mois rapporte 9 600 € par an.
Le rendement brut = (9 600 / 200 000) × 100 = 4,8 %.
Rendement net
Le rendement net prend en compte les charges, frais de gestion, taxes et fiscalité.
Il est donc plus proche de la réalité pour l’investisseur.
Rendement net = ((Loyer annuel – Charges annuelles) / Prix d’achat) × 100
Cet indicateur est plus fiable car il reflète la rentabilité réelle.
Comment calculer le rendement locatif ?
Étape 1 : estimer les loyers
Il faut commencer par déterminer le loyer moyen applicable au type de bien et à sa localisation.
Étape 2 : prendre en compte le prix d’achat total
Il ne s’agit pas seulement du prix affiché, mais aussi des frais annexes : frais de notaire, éventuels travaux, mobilier pour la location meublée.
Étape 3 : intégrer les charges
- Charges de copropriété.
- Entretien courant.
- Assurance propriétaire.
- Vacance locative (période sans locataire).
- Fiscalité (impôts sur le revenu foncier ou BIC, prélèvements sociaux).
Exemple concret de calcul de rendement locatif
Un studio acheté 120 000 € (frais inclus) est loué 550 € par mois, soit 6 600 € par an.
Les charges annuelles sont de 1 000 €.
- Rendement brut = (6 600 / 120 000) × 100 = 5,5 %.
- Rendement net = ((6 600 – 1 000) / 120 000) × 100 = 4,7 %.
Quels sont les bons rendements locatifs selon le marché ?
Il n’existe pas de « bon » rendement universel. Tout dépend de la stratégie et du type de bien.
- Grandes villes tendues (Bruxelles, Anvers) : rendements souvent plus bas (3 à 4 % brut), mais forte sécurité et valorisation patrimoniale.
- Villes moyennes ou secondaires : rendements plus élevés (5 à 7 % brut), mais risques de vacance locative plus importants.
- Petites villes étudiantes ou zones spécifiques : possibilité d’atteindre 7 à 10 % sur des kots ou résidences étudiantes.
En Belgique, les rendements locatifs moyens se situent généralement entre 3 et 6 % selon la localisation et le type de bien.
Les rendements locatifs par type de biens
Appartement
L’appartement est le type de bien le plus recherché par les investisseurs.
- Avantages : forte demande locative, valorisation dans le temps.
- Rendements : 3 à 5 % dans les grandes villes, 5 à 6 % dans des zones secondaires.
- Profil investisseur : idéal pour sécuriser son capital sur le long terme.
Maison
Les maisons offrent des surfaces plus grandes et attirent les familles.
- Avantages : stabilité des locataires, valorisation patrimoniale.
- Rendements : souvent plus faibles (2,5 à 4 %) car les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.
- Profil investisseur : stratégie patrimoniale, revente avec plus-value.
Bureaux
L’immobilier de bureaux peut générer des rendements élevés.
- Avantages : loyers stables avec des baux commerciaux longs.
- Rendements : entre 5 et 8 %, voire plus en zone périphérique.
- Inconvénients : dépendance à la santé économique et au télétravail.
Chambre d’hôtel (résidence gérée)
Investir dans une chambre d’hôtel via une résidence gérée est une niche.
- Avantages : gestion déléguée, loyers garantis par bail commercial.
- Rendements : entre 4 et 6 %.
- Inconvénients : dépend du gestionnaire, marché plus restreint.
Kot étudiant
Le kot est un placement très répandu en Belgique.
- Avantages : demande structurelle forte autour des universités.
- Rendements : souvent supérieurs à la moyenne, entre 5 et 7 %, parfois plus dans les grandes villes étudiantes.
- Inconvénients : rotation annuelle des locataires, gestion plus active.
Chalets dans les Ardennes
Un investissement atypique, basé sur la location saisonnière.
- Avantages : fort attrait touristique, revenus élevés en haute saison.
- Rendements : variables, souvent entre 5 et 8 % brut, mais dépendants du taux d’occupation.
- Inconvénients : revenus saisonniers irréguliers, frais d’entretien plus élevés.
Facteurs qui influencent le rendement locatif
- La localisation : cœur de ville vs périphérie, proximité des transports et services.
- Le type de bien : appartement, maison, kot, résidence.
- Le niveau de loyer : lié au marché local.
- Les charges et frais : entretien, copropriété, fiscalité.
- La vacance locative : durée pendant laquelle le bien reste vide.
Un bien dans une zone étudiante à forte demande aura toujours un meilleur rendement qu’un logement excentré.
Comment améliorer son rendement locatif ?
- Choisir la bonne localisation : près des universités, hôpitaux, transports.
- Optimiser la surface : privilégier les petites surfaces, plus rentables au m².
- Opter pour la location meublée : loyers plus élevés et fiscalité avantageuse (LMNP en France, régime meublé en Belgique).
- Favoriser la colocation ou les kots : multiplier les loyers par chambre.
- Réduire les charges : comparer les assurances, optimiser l’entretien.
- Bien gérer le turnover : anticiper la relocation pour limiter les vacances.
Rendement locatif et fiscalité
Impact des impôts
La fiscalité varie selon le pays, mais elle impacte directement le rendement net. En Belgique, par exemple, le revenu cadastral sert de base à l’imposition. En France, les revenus fonciers sont imposés dans la catégorie correspondante.
Location meublée
La location meublée (LMNP ou LMP en France, régime spécifique en Belgique) permet souvent d’amortir le bien et de réduire l’imposition. C’est un levier majeur pour améliorer le rendement net.
Investir via une société
Certains investisseurs choisissent de loger leurs biens dans une SRL (Belgique) ou une SAS (France) afin de bénéficier d’une fiscalité différente et de préparer une stratégie patrimoniale plus globale.
FAQ
Quel est un bon rendement locatif en Belgique ?
En général, entre 4 et 6 % est considéré comme correct. Au-delà de 7 %, il s’agit d’un excellent rendement, mais il faut analyser le risque.
Quelle différence entre rendement et rentabilité immobilière ?
Le rendement mesure les loyers annuels par rapport au prix d’achat, tandis que la rentabilité inclut aussi les plus-values potentielles à la revente.
Comment calculer le rendement locatif net ?
Rendement net = ((Loyer annuel – Charges annuelles – Fiscalité) / Prix d’achat) × 100.
Rendement locatif ou plus-value : que privilégier ?
Un investisseur peut viser un rendement locatif régulier (revenus immédiats) ou une plus-value à long terme (capitalisation). L’idéal est d’équilibrer les deux.