Loin des marchés saturés des grandes villes et du littoral, l’immobilier dans les Ardennes belges attire de plus en plus d’investisseurs. Entre prix accessibles, fort potentiel locatif, cadre naturel exceptionnel et demande touristique soutenue, cette région devient une véritable alternative pour ceux qui cherchent à placer leur argent intelligemment.

Que vous soyez un investisseur aguerri ou à la recherche d’une résidence secondaire avec rendement locatif, les Ardennes offrent des opportunités solides, pérennes et polyvalentes.

Pourquoi investir dans l’immobilier dans les Ardennes ?

Les Ardennes séduisent par leur nature, leur calme, leur accessibilité et leur attractivité croissante, notamment depuis la pandémie. La qualité de vie y est remarquable et la région bénéficie d’une demande touristique en hausse constante. C’est une destination idéale pour les amateurs de randonnées, de sports outdoor, de gastronomie, et de week-ends en famille.

Voici les avantages concrets :

  • Prix d’achat encore abordables : bien plus bas que sur la côte belge ou à Bruxelles.
  • Proximité stratégique : à 1h30 de Bruxelles, à proximité du Luxembourg, de la France et des Pays-Bas.
  • Demande locative forte, en particulier en courte durée (Airbnb, Booking).
  • Potentiel de valorisation patrimoniale, dans une région encore sous-cotée.
  • Cadre de vie qualitatif qui attire aussi les retraités, télétravailleurs ou familles.

Quels types de biens pour investir dans les Ardennes ?

Le marché immobilier ardennais est très diversifié. Voici les biens les plus recherchés pour un investissement :

Chalets de vacances

Souvent situés en bord de forêt ou en zone touristique, ces biens sont très prisés pour la location saisonnière. Ils se louent très bien en week-end, pendant les vacances scolaires ou lors d’événements régionaux.

Gîtes ruraux

Formule la plus stable pour un investissement locatif touristique, les gîtes offrent une capacité d’accueil moyenne à grande (6 à 20 personnes). Bien classés, ils peuvent bénéficier d’un agrément du Commissariat Général au Tourisme, et d’avantages fiscaux.

Maisons de vacances ou résidences secondaires

Idéales pour un usage mixte (propriétaire + locataires). Elles peuvent être rénovées pour répondre à des standards de confort élevés, augmentant ainsi leur rentabilité.

Petits immeubles ou maisons de village

Dans des centres touristiques comme Durbuy ou Spa, on peut encore trouver des maisons de maître ou des petites bâtisses à transformer en logements multiples, gîtes ou chambres d’hôtes.

Biens neufs ou projets avec services

Certains promoteurs proposent des résidences touristiques clés en main (avec gestion locative intégrée). Moins d’efforts, mais rendement souvent un peu plus modéré.

Biens neufs ou projets avec services

Certains promoteurs proposent des résidences touristiques clés en main (avec gestion locative intégrée). Moins d’efforts, mais rendement souvent un peu plus modéré.

Chambres d’hôtel ou unités hôtelières

Certaines villes touristiques comme Spa, Durbuy ou Bouillon offrent la possibilité d’investir dans des chambres en résidence hôtelière, parfois avec gestion intégrée. C’est une formule de revenu passif, idéale pour ceux qui veulent investir sans se soucier de la gestion quotidienne.

Parkings automatisés et emplacements touristiques

Dans les communes à forte affluence (Durbuy, La Roche, Spa), le manque de places de stationnement peut être une opportunité. L’investissement dans des parkings automatisés, box sécurisés ou emplacements bien situés est peu risqué et peut générer des revenus stables, surtout les week-ends et en haute saison.

Biens neufs avec gestion locative

Certains promoteurs proposent des résidences de vacances clé en main avec services, idéal pour ceux qui cherchent un placement sans gestion.

Les meilleures régions pour investir dans les Ardennes

Le choix de la localisation est déterminant pour un bon investissement. Voici les communes et zones à fort potentiel :

Durbuy

Ville médiévale ultra touristique, vivante toute l’année. Idéale pour les gîtes haut de gamme, les petits chalets en bois et les appartements de charme.

Spa

Cité thermale réputée, avec un public plus haut de gamme. On y investit dans des villas, des appartements rénovés ou des maisons de vacances proches des thermes.

La Roche-en-Ardenne

Destination très nature, bien équipée, avec une forte fréquentation. Idéale pour investir dans des gîtes familiaux ou de groupe.

Vielsalm, Houffalize, Gouvy

Secteur nord-est des Ardennes, proche du Grand-Duché. Moins connu, mais à fort rendement locatif, surtout en hiver.

Bouillon

Ville de caractère, attrayante pour les séjours historiques et nature. Excellente accessibilité depuis la France.

Région de la Famenne

Entre Rochefort, Marche-en-Famenne et Hotton : équilibre entre vie locale et attrait touristique. Parfait pour un usage mixte (résidence secondaire + location).

Les Hautes Fagnes

Waimes, Jalhay, Ovifat : parfait pour investir dans un chalet ou gîte en altitude, avec un haut potentiel hivernal (raquettes, ski, neige garantie).

Rentabilité : ce que vous pouvez espérer

L’investissement locatif dans les Ardennes peut offrir une rentabilité brute de 5 à 8 %, selon le type de bien, son emplacement et sa gestion. Le rendement net dépendra de votre fiscalité et de vos charges de gestion.

Revenus locatifs

  • Gîtes pour 8 à 15 personnes : entre 1.200 € et 2.500 € / semaine en haute saison
  • Chalets ou maisons pour 4 à 6 personnes : entre 500 € et 1.000 € / week-end

Taux d’occupation

  • Moyenne : 60 à 70 % sur l’année pour les zones touristiques
  • Forte concentration sur les vacances scolaires, les ponts, l’été et décembre

Potentiel de valorisation

Les prix ont progressé de 10 à 15 % dans certaines communes rurales depuis 2020. La région reste sous-valorisée par rapport à la côte ou aux Ardennes luxembourgeoises.

Court terme ou long terme : que choisir ?

Location courte durée

  • Avantages : revenu plus élevé, flexibilité, usage personnel possible
  • Contraintes : gestion plus intense, ménage, check-in/out, réglementation locale
  • Solutions : services de conciergerie, ou plateformes tout-en-un

Location longue durée

  • Moins de gestion
  • Rendement plus stable mais inférieur
  • Idéal pour des zones moins touristiques, ou pour viser des locataires permanents

Maison de vacances : usage double, rentabilité assurée

De plus en plus de propriétaires achètent une maison dans les Ardennes pour l’utiliser à la fois comme résidence secondaire et comme source de revenus.

  • Vous la louez quand vous ne l’occupez pas
  • Vous y venez pendant vos congés, week-ends, fêtes
  • Elle devient un lieu de transmission familiale et un patrimoine durable
  • Elle prend de la valeur avec le temps

C’est un investissement plaisir, mais aussi pragmatique.

Coûts et démarches à prévoir

Voici les postes de dépense à prévoir lors d’un achat immobilier dans les Ardennes :

  • Frais de notaire : environ 12 à 14 % du prix d’achat (droits + actes)
  • Rénovation / ameublement : variable selon l’état du bien
  • Assurance incendie / responsabilité
  • Fiscalité : précompte immobilier + éventuelle taxation sur les loyers (forfaitaire ou réelle)

Si vous louez en tant que gîte, vous devrez peut-être obtenir un agrément touristique et vous conformer aux règles communales.

Statistiques et volumes : un marché en expansion

  • Plus de 5 millions de nuitées touristiques par an dans les Ardennes belges (source : Wallonie Belgique Tourisme)
  • Le nombre de gîtes et de maisons de vacances a augmenté de 30 % entre 2015 et 2023
  • Dans certaines communes, 1 vente immobilière sur 5 concerne un bien touristique ou de loisirs
  • Le télétravail stimule aussi l’installation semi-permanente de couples et de familles en zone rurale

Questions fréquentes (FAQ)

Est-ce rentable d’investir dans les Ardennes ?

Oui, surtout avec la location touristique bien gérée. Les taux de remplissage sont élevés dans les zones comme Durbuy, Spa, La Roche, etc.

Quelle est la meilleure commune pour investir ?

Tout dépend de vos objectifs. Durbuy et Spa pour le haut de gamme. Vielsalm ou Bouillon pour le rapport qualité/prix. La Famenne pour un mix vie locale + tourisme.

Faut-il passer par un agrément touristique ?

Pour louer légalement en courte durée, certaines communes exigent un enregistrement ou un agrément officiel. Nous vous aidons à vous mettre en conformité.

Peut-on gérer un bien à distance ?

Oui, via des agences locales ou des services de conciergerie qui s’occupent de tout (ménage, accueil, calendrier).

Parlez-nous de votre projet d’investissement

Vous envisagez un investissement immobilier dans les Ardennes ? Que ce soit pour générer des revenus, diversifier votre patrimoine ou profiter de la nature tout en sécurisant votre capital, nous avons les biens qu’il vous faut.

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