Investir dans des kots et chambres d’étudiants est une stratégie immobilière rentable, accessible et peu risquée.

Avec une forte demande locative dans les grandes villes universitaires belges comme Louvain-la-Neuve, Liège, Bruxelles ou Namur, le logement étudiant offre un rendement stable et un faible taux de vacance. Que vous souhaitiez acheter un kot individuel, un studio meublé ou un immeuble de rapport pour colocation, ce guide vous présente les meilleures villes où investir, les formats de biens disponibles, la fiscalité applicable et les conseils pratiques pour gérer efficacement un bien étudiant.

Pourquoi investir dans le logement étudiant ?

Investir dans un kot ou une chambre d’étudiant est l’une des formes d’immobilier locatif les plus accessibles et les plus régulièrement rentables en Belgique. La demande est structurellement forte dans les villes universitaires, avec un taux de vacance locative généralement très bas. En moyenne, les kots sont loués entre 10 et 12 mois par an, avec des contrats souvent renouvelés d’une année à l’autre.

Le ticket d’entrée pour ce type de bien est aussi plus faible que pour des logements classiques, ce qui le rend accessible aux petits investisseurs. La gestion est simplifiée, et les loyers sont relativement stables. C’est donc un excellent choix pour un investissement locatif stable, diversifié et sûr.

Les différents types de biens étudiants à acheter

Le marché du logement étudiant propose plusieurs formats d’investissement :

  • Kot individuel : chambre meublée ou non, avec sanitaires partagés.
  • Studio étudiant : plus d’autonomie, souvent recherché par les étudiants internationaux ou en master.
  • Appartement en colocation : plusieurs chambres, cuisine et salon communs.
  • Immeuble de rapport avec plusieurs unités étudiantes.
  • Résidence étudiante privée : gestion centralisée, prestations (sécurité, buanderie, wifi, etc.).

Chaque format répond à un budget et à un profil d’investisseur différents.

Où investir dans un kot en Belgique ?

Les villes où investir dans un kot

Les villes à forte population étudiante sont naturellement les plus attractives. Voici les principaux marchés :

  • Louvain-la-Neuve : ville 100 % universitaire, très forte demande et peu d’offre.
  • Liège : marché vaste avec différents quartiers étudiants (Sart-Tilman, Outremeuse, centre).
  • Bruxelles : forte concurrence mais aussi extrême diversité de profils étudiants.
  • Namur : très demandée avec plusieurs hautes écoles et universités.
  • Mons, Gand, Anvers : villes universitaires dynamiques avec des besoins locatifs importants.

Les endroits stratégiques où acheter un kot

La clé est de cibler un emplacement proche :

  • des campus,
  • des transports (bus, gare),
  • des commerces de proximité.

Quelle rentabilité espérer en investissant dans des kots ?

Le rendement brut d’un kot varie entre 4 % et 8 %, selon :

  • la ville,
  • le type de bien,
  • l’état général et l’aménagement,
  • les charges,
  • le prix d’achat.

Par exemple : un kot loué 450 €/mois pendant 11 mois, pour un prix d’achat de 75 000 €, génère un rendement brut de 6,6 %. Si vous mutualisez les risques via une colocation, ou si vous proposez un studio meublé tout inclus, vous pouvez viser des revenus plus stables et récurrents.

Comment gérer un bien étudiant ?

Deux options principales s’offrent à vous :

  • Gérer soi-même : publier les annonces, gérer les entrées/sorties, faire les états des lieux.
  • Déléguer à une agence spécialisée : gain de temps, commissions à prévoir (6 % à 10 % en général).

Les baux étudiants en Belgique sont souvent de 10 ou 12 mois, avec renouvellement possible. Il est important d’anticiper les périodes de vacance en été, sauf si vous ciblez aussi des stagiaires, Erasmus ou jeunes actifs.

Fiscalité de l’investissement étudiant

L’imposition dépend du statut de l’investisseur :

  • En personne physique, vous déclarez le revenu cadastral ou les loyers nets (en cas de location meublée).
  • En société, vous pouvez amortir le bien, déduire les charges et optimiser fiscalement l’investissement.

Il est possible de bénéficier d’avantages fiscaux si vous investissez dans un logement neuf étudiant avec TVA récupérable. Le conseil d’un expert-comptable ou notaire est vivement recommandé.

Questions fréquentes sur l’investissement dans des kots d’étudiant

1. Est-ce rentable d’investir dans un kot étudiant ?

Oui. Le rendement brut d’un kot ou d’un logement étudiant se situe généralement entre 4 % et 8 %, selon la localisation, le type de bien et la gestion. La demande est stable, et le risque de vacance est limité dans les villes universitaires.

2. Quelle est la durée habituelle d’un bail étudiant en Belgique ?

Le bail étudiant dure en général 10 ou 12 mois, couvrant l’année académique. Il peut être reconduit chaque année, selon l’accord entre le propriétaire et l’étudiant.

3. Quels sont les meilleurs endroits pour investir dans un kot ?

Les villes universitaires les plus attractives sont Louvain-la-Neuve, Liège, Bruxelles, Namur, Mons, Gand et Anvers, où la population étudiante est importante et la demande en logements forte.

4. Peut-on déléguer la gestion du bien ?

Oui. Il est possible de confier la gestion locative à une agence spécialisée, qui s’occupe des entrées, sorties, états des lieux et entretien. Cela réduit l’implication directe du propriétaire.

5. Faut-il acheter en société ou en nom propre ?

Cela dépend de votre situation fiscale. En nom propre, vous serez imposé sur les loyers selon le régime applicable. En société, vous pourrez amortir le bien et déduire davantage de charges. Un conseil fiscal est recommandé pour choisir la meilleure.