L’investissement immobilier ne se limite pas aux appartements ou aux maisons. Depuis plusieurs années, une alternative attire de plus en plus d’investisseurs : l’investissement dans une chambre d’hôtel.

Ce type de placement combine immobilier et tourisme. L’investisseur achète une chambre dans un établissement hôtelier et la confie à un exploitant professionnel qui se charge de la gestion. En échange, il perçoit des revenus réguliers sous forme de loyers.

Mais la question essentielle reste la même : quel rendement espérer d’une chambre d’hôtel ? Entre promesses commerciales et réalité du marché, il est crucial de comprendre comment calculer ce rendement, quels facteurs l’influencent et comment optimiser sa rentabilité.

Le rendement d’un investissement dans l’immobilier hotelier

Investir dans une chambre d’hôtel est une solution intéressante pour diversifier son patrimoine immobilier et générer des revenus passifs. Avec des rendements compris entre 3,5 % et 6 % brut, ce type de placement séduit par sa simplicité de gestion et ses loyers garantis.

Cependant, il ne faut pas négliger certains risques : dépendance à l’exploitant, revente plus complexe et exposition au marché touristique.

En résumé :

  • Pour un investisseur actif cherchant des rendements plus élevés, un kot ou une maison de vacances sera plus intéressant.
  • Pour un investisseur passif qui privilégie la sécurité et la délégation, la chambre d’hôtel est une option solide.

Quel est le rendement moyen d’une chambre d’hôtel ?

Fourchette de rendement brut

En général, l’investissement dans une chambre d’hôtel offre :

  • Rendement brut : entre 3,5 % et 6 % selon la localisation et la qualité de l’hôtel.

Comparaison avec d’autres biens immobiliers

  • Appartement en ville : 3 à 4 % brut.
  • Kot étudiant : 5 à 7 % brut.
  • Maison de vacances en Ardennes : 5 à 8 % brut.
  • Chambre d’hôtel : 3,5 à 6 % brut, mais avec une gestion entièrement déléguée.

Impact du taux d’occupation

Même si certains baux garantissent un loyer fixe, le rendement global dépend de la performance de l’hôtel :

  • Taux d’occupation élevé = loyers stables et pérennes.
  • Baisse du tourisme = risque de renégociation des loyers ou baisse de la rentabilité.

Comment calculer le rendement d’une chambre d’hôtel ?

Rendement brut

Formule :

Rendement brut = (Loyer annuel / Prix d’achat) × 100

Exemple :

  • Achat d’une chambre d’hôtel : 150 000 €.
  • Bail commercial garantissant 7 200 €/an de loyers.
  • Rendement brut = (7 200 / 150 000) × 100 = 4,8 %.

Rendement net

Il faut déduire :

  • Les charges non prises en charge par le gestionnaire.
  • Les assurances.
  • Les impôts.

Exemple :

  • Loyers annuels : 7 200 €.
  • Charges : 1 000 €.
  • Impôts : 800 €.
  • Rendement net = ((7 200 – 1 800) / 150 000) × 100 = 3,6 %.

Facteurs qui influencent le rendement hôtelier

 

La localisation

Le choix de l’emplacement est sans conteste le critère primordial qui influence directement le rendement locatif d’une chambre d’hôtel. Une analyse approfondie des dynamiques de chaque type de localisation est essentielle pour optimiser son investissement.

Villes touristiques (Bruxelles, Bruges, Gand, Anvers, Liège, Charleroi) : Ces métropoles bénéficient d’une demande constante et élevée, tant de la part des touristes internationaux que des voyageurs d’affaires. Leur attractivité culturelle, historique et économique assure un flux continu de visiteurs, se traduisant par des taux d’occupation élevés et une stabilité des revenus locatifs. L’investissement dans ces zones tend à être plus sécurisé, bien que le prix d’acquisition initial puisse être plus élevé.

Littoral ou Ardennes : Ces destinations sont caractérisées par une forte saisonnalité. Les revenus peuvent être exceptionnellement élevés pendant les périodes de pointe (été pour le littoral, hiver pour la montagne) grâce à une affluence massive de vacanciers. Cependant, les périodes creuses peuvent entraîner une baisse significative des taux d’occupation, nécessitant une gestion rigoureuse pour lisser les revenus annuels. L’analyse des tendances climatiques et des événements locaux est cruciale pour évaluer la rentabilité potentielle.

Zones excentrées : L’investissement dans des zones moins touristiques ou éloignées des centres urbains majeurs présente un risque accru de vacance locative. La demande y est généralement plus faible et moins prévisible, ce qui peut entraîner des rendements locatifs plus modestes et une plus grande difficulté à trouver des locataires. Il est impératif d’identifier des pôles d’attraction spécifiques (ex: zones d’activités, centres de congrès, attractions uniques) qui pourraient soutenir une demande locale.

 

La catégorie de l’hôtel : Un équilibre entre investissement et rentabilité

 

La catégorie de l’hôtel, symbolisée par son nombre d’étoiles, est un indicateur clé du niveau de service, du positionnement tarifaire et, par conséquent, du rendement potentiel.

Hôtels économiques (1-2*) : Ces établissements se distinguent par leur simplicité et leurs tarifs abordables, attirant une clientèle soucieuse de son budget (voyageurs d’affaires à court séjour, touristes à petit budget). Ils affichent généralement des taux d’occupation très élevés en raison de leur accessibilité. Cependant, les loyers par chambre sont plus faibles, ce qui signifie que la rentabilité dépendra fortement du volume de clients. Une gestion efficiente des coûts est essentielle pour maximiser les marges.

Hôtels 3-4 étoiles : Cette catégorie représente un « sweet spot » dans l’hôtellerie, offrant un équilibre optimal entre des tarifs compétitifs et une gamme de services appréciable (restaurants, salles de réunion, etc.). Ils attirent une clientèle diversifiée, allant des voyageurs d’affaires aux familles, assurant ainsi une bonne fréquentation. L’équilibre entre les revenus générés et les coûts d’exploitation tend à être favorable, rendant ces hôtels attrayants pour les investisseurs.

Hôtels de luxe : Les établissements 5 étoiles et plus visent une clientèle haut de gamme, prête à payer des tarifs élevés pour des services d’exception (spas, conciergerie personnalisée, gastronomie). Si les rendements unitaires par chambre peuvent être très attractifs, l’investissement initial est considérablement plus élevé, en raison des standards de qualité, de l’aménagement luxueux et des services exclusifs requis. La rentabilité dépendra aussi de la capacité à maintenir une image de marque irréprochable et à offrir une expérience client inégalée.

 

Le gestionnaire hôtelier : La clé de la performance opérationnelle

La sélection d’un gestionnaire hôtelier compétent et financièrement solide est un facteur déterminant pour la réussite de l’investissement.

Solidité financière : Un exploitant disposant de réserves financières suffisantes peut faire face aux imprévus (baisse temporaire de la demande, travaux de maintenance) sans compromettre le paiement des loyers ou l’entretien du bien. Une analyse approfondie de ses bilans et de sa réputation est indispensable.

Expertise opérationnelle : Un bon gestionnaire possède une connaissance approfondie du marché, une stratégie commerciale efficace pour optimiser les taux d’occupation et les prix moyens par chambre (revenue management), ainsi qu’une capacité à gérer les coûts d’exploitation. Il est capable de maintenir l’hôtel en excellent état, de proposer des services de qualité et de garantir une expérience client positive, contribuant ainsi à la fidélisation de la clientèle.

Pérennité du bail : La relation entre le propriétaire et le gestionnaire est régie par un bail commercial. Un gestionnaire fiable assure le respect des clauses du bail, notamment le paiement régulier des loyers et l’entretien du bien, garantissant ainsi la pérennité de l’investissement. Un mauvais gestionnaire peut non seulement entraîner une perte de revenus, mais aussi une dégradation du bien et des litiges coûteux.

 

L’évolution du marché touristique : Une vigilance constante requise

 

Le marché touristique est par nature sensible aux événements extérieurs et nécessite une surveillance constante des tendances et des risques.

Crises sanitaires, économiques ou politiques : Des événements majeurs tels que la pandémie de COVID-19, des récessions économiques, des troubles politiques ou des catastrophes naturelles peuvent impacter directement la demande touristique, entraînant une chute des taux d’occupation et des revenus. La capacité d’adaptation du gestionnaire et la flexibilité du modèle économique sont cruciales pour traverser ces périodes.

Résilience et reprise : Malgré la vulnérabilité du secteur aux crises, le tourisme a démontré une forte résilience. La reprise rapide observée après 2021, portée par le désir de voyager et la levée des restrictions, a mis en lumière la capacité du secteur à rebondir. Cela souligne l’importance d’une vision à long terme pour les investisseurs, car les baisses de performance peuvent être suivies de périodes de croissance soutenue.

Tendances de consommation : Le marché touristique est en constante évolution, avec l’émergence de nouvelles tendances (tourisme durable, voyages d’expérience, numérique). Un investissement réussi implique une compréhension des attentes des consommateurs et une capacité à adapter l’offre hôtelière pour rester compétitif.

Avantages et inconvénients d’investir dans une chambre d’hôtel

Avantages

  • Revenus passifs : loyers garantis par bail commercial.
  • Gestion déléguée : aucune implication dans l’exploitation.
  • Diversification : complément à un portefeuille immobilier résidentiel.
  • Fiscalité avantageuse : possibilité d’optimisation via le statut LMNP (en France).

Inconvénients

  • Dépendance au gestionnaire : si l’exploitant fait faillite, les loyers peuvent cesser.
  • Rendements plafonnés : loyers fixes qui ne profitent pas toujours des hausses de prix.
  • Revente plus difficile : marché secondaire limité aux investisseurs.
  • Risque touristique : dépendance aux flux de visiteurs.

Fiscalité et rendement des chambres d’hôtel en Belgique

Les revenus locatifs d’une chambre d’hôtel sont en général taxés comme revenus immobiliers ou commerciaux selon la structure juridique choisie. Une société (SRL) peut être envisagée pour optimiser la

Comparaison avec l’immobilier classique

La fiscalité est souvent plus avantageuse que pour la location nue, mais l’investisseur doit bien comprendre les régimes disponibles avant d’acheter.

Questions fréquentes

Quel rendement espérer d’une chambre d’hôtel ?

En moyenne, entre 3,5 % et 6 % brut selon la localisation et l’exploitant.

Chambre d’hôtel ou appartement : quel investissement est le plus rentable ?

L’appartement peut offrir un meilleur rendement brut, mais la chambre d’hôtel garantit une gestion simplifiée et des loyers sécurisés.

Quels sont les risques d’un investissement hôtelier ?

La dépendance à l’exploitant, la difficulté de revente et la vulnérabilité du secteur touristique.

Peut-on revendre facilement une chambre d’hôtel ?

La revente est possible, mais le marché est restreint à d’autres investisseurs, ce qui peut allonger les délais.