Investir dans une chambre d’hôtel est un investissement immobilier locatif de plus en plus prisé. Ce placement, souvent considéré comme passif et sécurisé, permet de générer des revenus locatifs touristiques tout en bénéficiant d’une gestion déléguée.

Il peut s’agir d’une chambre d’hôtel à acheter en gestion, d’une unité dans une résidence hôtelière, ou d’un appart’hôtel dans une région touristique. Tour d’horizon complet pour comprendre les avantages, les risques, la fiscalité et les clés d’un investissement réussi.

Pourquoi investir dans une chambre d’hôtel ?

La chambre d’hôtel est un bien immobilier commercial, loué à des clients de passage. En tant qu’investisseur, vous devenez propriétaire d’une unité au sein d’un hôtel ou d’une résidence touristique, exploitée par un professionnel de l’hôtellerie. Ce modèle offre plusieurs avantages :

  • Un rendement moyen attractif, souvent entre 4 et 7 % brut par an.
  • Une gestion locative totalement déléguée, via un contrat avec un exploitant.
  • Une demande soutenue, notamment dans les zones touristiques ou d’affaires.
  • Un ticket d’entrée plus accessible que pour un immeuble classique.

Pour beaucoup d’investisseurs, il s’agit d’un investissement immobilier hôtelier passif offrant un bon compromis entre rentabilité et sérénité.

Quels sont les types d’investissements hôteliers ?

Ce type de placement touristique rentable est aujourd’hui largement développé en France, en Belgique, au Luxembourg et dans toutes les zones à forte fréquentation touristique (stations thermales, littoraux, centres-villes historiques ou pôles d’affaires). Il s’adresse aussi bien aux investisseurs débutants qu’aux profils expérimentés souhaitant un investissement immobilier hôtelier sans gestion directe.

Chambre d’hôtel classique

Il s’agit de la forme la plus traditionnelle : vous devenez propriétaire d’une unité individuelle dans un hôtel existant, généralement une chambre standard. La gestion est entièrement assurée par un exploitant hôtelier professionnel, qui prend en charge l’accueil, l’entretien et la location. Ce type d’investissement offre souvent un loyer fixe garanti et un faible ticket d’entrée. Il est idéal pour les investisseurs recherchant un placement sécurisé avec peu d’implication.

Appart’hôtel

L’appart’hôtel est une unité plus spacieuse qu’une chambre classique. Elle dispose généralement d’un coin cuisine ou kitchenette, ce qui permet de la proposer à la nuitée, à la semaine ou au mois. Ce format séduit les touristes, les professionnels en déplacement et les familles. Il offre plus de flexibilité dans la tarification et souvent un rendement locatif plus dynamique, bien que parfois moins prévisible.

Résidence de tourisme ou de services

Ce type de bien  immobilier propose des logements meublés et équipés, intégrés dans une résidence avec prestations hôtelières (accueil, ménage, restauration, spa…). Il peut s’agir d’un bien neuf ou rénové, avec une gestion locative déléguée à un opérateur spécialisé. C’est une solution clé en main très répandue dans les zones touristiques ou thermales.

Produit sous bail commercial

C’est la formule la plus courante dans l’investissement hôtelier : vous achetez une unité et la louez via un bail commercial longue durée à l’exploitant. Le loyer peut être fixe, variable ou indexé sur le chiffre d’affaires. Ce contrat vous protège juridiquement tout en vous offrant une visibilité sur vos revenus locatifs. Il est essentiel de bien analyser le bail et la solidité du gestionnaire avant de s’engager.

Avantages de l’investissement hôtelier

Investir dans une chambre d’hôtel présente de nombreux atouts :

  • Revenus locatifs stables, générés même en l’absence de locataire (bail ferme).
  • Absence de gestion quotidienne : pas de recherche de locataires, pas d’état des lieux.
  • Mutualisation du risque : si le taux d’occupation est bon au niveau global, la rentabilité est assurée.
  • Accès à certains services : nuitées gratuites, avantages réservés aux propriétaires.
  • Pas de charges imprévues : les charges sont souvent encadrées dans le bail.

Cet investissement locatif hôtelier est un placement sûr, passif, et accessible, idéal pour diversifier son patrimoine.

Où investir dans une chambre d’hôtel en Belgique ?

Qu’il s’agisse de lieux touristiques de prestige, de villes universitaires ou de pôles économiques, la Belgique propose une palette riche pour investir dans des chambres d’hôtel rentables, bien positionnées et à forte visibilité.

Les résidences de tourisme neuves ou les hôtels réhabilités sont souvent les plus recherchés.

Investir dans une chambre d’hôtel en Belgique impose de choisir une localisation offrant un bon équilibre entre attractivité touristique ou professionnelle, accessibilité et dynamisme économique. Plusieurs zones se distinguent particulièrement.

Acheter une chambre d’hotel dans les Ardennes

En région wallonne, des destinations comme Spa, Durbuy, La Roche-en-Ardenne ou Bouillon attirent une clientèle touristique constante grâce à leur patrimoine, leurs paysages et activités de plein air. Pour les amateurs d’histoire, Dinant et Namur représentent des valeurs sûres grâce à leur fort afflux culturel. Malmedy séduit quant à elle ceux en quête d’authenticité, et Les Hautes Fagnes captivent les amoureux de sobriété naturelle.

Acheter une chambre d’hôtel en Flandres

En Flandre, des villes comme Bruges, Gand ou Anvers offrent un tourisme culturel haut de gamme, stable toute l’année. Bruxelles reste une valeur sûre pour un usage touristique ou professionnel local. Par ailleurs, les zones frontalières proches des Pays-Bas et de l’Allemagne sont particulièrement attractives pour les travailleurs transfrontaliers.

Acheter une chambre d’hôtel dans une zone d’affaire ou d’activité économique.

Sur le plan économique, des pôles d’affaires comme Liège, Charleroi ou les abords de l’aéroport de Zaventem sont propices à un investissement hôtelier, grâce à une demande régulière de courts séjours professionnels.

Quel rendement espérer ?

Le rendement locatif hôtelier varie de 4 % à 7 %, selon :

  • Le niveau de loyer garanti
  • La durée du bail et sa révision
  • La fréquentation touristique de la zone
  • Les prestations (spa, restauration, parking)

Les produits avec gestion déléguée permettent de prévoir les revenus à l’avance. Il est cependant important de comparer les rendements nets réels, charges comprises.

Risques et points de vigilance

Comme tout placement, l’investissement hôtelier comporte des risques :

  • Dépendance à un exploitant unique : si l’opérateur fait faillite, le revenu peut être affecté.
  • Conditions du bail commercial : durée, montant du loyer, indexation et répartition des charges doivent être bien étudiés.
  • Entretien du bâtiment : bien que géré, le bon état de l’ensemble hôtelier impacte la valorisation.
  • Revente : une chambre d’hôtel est un bien atypique, la liquidité peut être réduite par rapport à un appartement classique.

Il est donc essentiel de s’assurer de la solidité de l’exploitant, de la durée du bail, et de la rentabilité réelle projetée.

Ce qu’il faut vérifier avant d’acheter

Avant d’investir, il est important d’étudier certains points clés :

  • Le bail commercial : durée, réversibilité, loyer, répartition des charges
  • La réputation de l’exploitant : ancienneté, taux d’occupation moyen, solidité financière
  • Les charges fixes : taxes, frais de syndic, assurance, réserves pour entretien
  • Le potentiel de revente : un bien bien situé avec gestionnaire fiable se revend mieux

Un accompagnement par un conseiller fiscal ou notaire est vivement recommandé.

Fiscalité et cadre légal

En fonction du pays, la fiscalité peut varier. Voici quelques principes généraux :

  • En Belgique, les revenus locatifs touristiques sont soumis à l’impôt des personnes physiques ou des sociétés selon le montage.
  • Certaines formules permettent de déduire les intérêts d’emprunt, d’amortir le bien ou de bénéficier de taux de TVA réduits.
  • En France, le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet une fiscalité allégée avec amortissement.

Un conseil fiscal personnalisé est fortement recommandé avant de s’engager.

Comment acheter une chambre d’hôtel ?

  1. Identifier le type de bien souhaité
    Déterminez si vous souhaitez acheter une chambre d’hôtel classique, un appart’hôtel, ou une unité en résidence de tourisme. Privilégiez les établissements situés dans des zones à fort potentiel : touristiques (Durbuy, Spa…), d’affaires (Bruxelles, Liège), ou près d’un aéroport.
  2. Étudier le programme et la localisation
    Renseignez-vous sur la réputation de l’exploitant, les taux d’occupation moyens, la qualité de l’emplacement et les prestations proposées. Vérifiez également la concurrence locale et l’accessibilité.
  3. Analyser le bail commercial
    Le bail commercial est le document central de l’investissement. Il précise la durée (souvent 9 à 12 ans), le montant des loyers, les conditions d’indexation, les charges, les droits et obligations. Ce contrat détermine votre rentabilité et votre protection juridique.
  4. Passer à l’achat chez le notaire
    Comme pour tout bien immobilier, l’achat est officialisé par un acte notarié. Si le bien est neuf ou meublé, vous pourrez parfois récupérer la TVA.
  5. Préparer l’après-achat
    Suivi de gestion, fiscalité des revenus, revente éventuelle : mieux vaut anticiper. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel de l’investissement hôtelier.

Pour acheter une chambre d’hôtel, plusieurs canaux s’offrent à vous. Le plus courant est de passer par un promoteur immobilier spécialisé dans les résidences hôtelières, qui commercialise directement les unités avec un contrat de gestion intégré. Certains réseaux d’agences immobilières disposent également de biens hôteliers à vendre, notamment dans les zones touristiques (Spa, Durbuy, Bruges…).

Vous pouvez aussi consulter des plateformes d’investissement immobilier (marché primaire ou secondaire), ou vous tourner vers des notaires et études juridiques qui proposent ponctuellement des ventes d’unités dans des hôtels existants.

Pour réussir ce type d’acquisition, il est fortement conseillé de vous faire accompagner par :

  • Un agent immobilier expérimenté dans le secteur hôtelier,
  • Un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert fiscal (pour optimiser la rentabilité et la fiscalité),
  • Un notaire (pour vérifier le bail commercial et sécuriser l’acte d’achat),
  • Éventuellement un avocat spécialisé en baux commerciaux si vous avez des doutes sur les engagements contractuels.

Ce type de bien étant spécifique, un accompagnement professionnel est essentiel pour faire un investissement hôtelier rentable et sécurisé.

Les questions fréquentes sur les chambres d’hôtel

Est-ce rentable d’investir dans une chambre d’hôtel ?

Oui, c’est un investissement immobilier qui peut offrir un rendement brut de 4 à 7 % par an, parfois plus selon l’emplacement, le gestionnaire et la saisonnalité. C’est un placement passif, avec un bail commercial et des revenus réguliers, idéal pour les investisseurs souhaitant déléguer la gestion.

 

Qui gère la chambre après l’achat ?

La gestion est assurée par un exploitant hôtelier professionnel, dans le cadre d’un bail commercial. Il prend en charge la location, le ménage, l’entretien, l’accueil et l’exploitation quotidienne. L’investisseur perçoit un loyer, sans avoir à gérer les locataires.

 

Où acheter une chambre d’hôtel en Belgique ?

Les zones les plus demandées sont Spa, Durbuy, Bouillon, La Roche, Malmedy, Bruges, Bruxelles, ou encore près des aéroports ou pôles touristiques. L’essentiel est de cibler un secteur avec forte fréquentation touristique ou professionnelle.

 

Quel est le montant minimum pour investir ?

Les premières opportunités commencent autour de 60 000 à 150 000 €, selon la localisation, le type de bien et les prestations incluses. Ce budget est souvent inférieur à l’achat d’un bien résidentiel classique.

 

Quelle fiscalité s’applique à ce type d’investissement ?

Les revenus locatifs sont imposés comme revenus immobiliers ou professionnels, selon le montage juridique (personne physique ou société). En Belgique, certains programmes permettent la récupération de TVA, et les intérêts d’emprunt peuvent être déduits. Il est recommandé de consulter un conseiller fiscal pour optimiser la fiscalité.