Investir dans un hôtel, acheter un établissement exploité ou vendre un actif hôtelier sont aujourd’hui des opérations stratégiques dans un marché immobilier touristique en constante évolution.
Que vous soyez investisseur à la recherche d’un revenu locatif hôtelier passif, professionnel souhaitant reprendre un hôtel avec murs et fonds, ou propriétaire désireux de vendre une résidence hôtelière, cette page vous guide pas à pas.
L’achat ou la vente d’un hôtel nécessite une approche à la fois immobilière et commerciale : analyse du rendement, bail en cours, taux de remplissage, potentiel d’exploitation… Autant de critères essentiels à considérer avant de se lancer. Ce guide détaille les types d’hôtels à vendre, les meilleures zones où investir en Belgique, les étapes d’une transaction hôtelière, la fiscalité applicable, ainsi que nos annonces d’hôtels disponibles. Un contenu clé pour sécuriser et réussir votre projet dans le secteur hôtelier.
Pourquoi investir dans un hôtel ?
L’investissement hôtelier en Belgique séduit de plus en plus d’acquéreurs en quête de placements à forte valeur ajoutée. Contrairement à l’immobilier résidentiel classique, l’achat d’un hôtel permet de combiner rendement locatif élevé, valorisation patrimoniale, et revenus professionnels issus de l’exploitation. Dans les zones touristiques comme les Ardennes ou les centres urbains, la demande en hébergement est constante. Posséder un hôtel, c’est investir dans un actif tangible, avec un potentiel d’optimisation commerciale important.
Pour les investisseurs passifs, il est également possible d’acheter un hôtel loué sous bail commercial, garantissant des revenus stables sans gestion directe.
Types d’hôtels à vendre
Le marché belge offre plusieurs typologies d’actifs hôteliers :
- Hôtels avec murs et fonds : vous êtes propriétaire de l’immeuble et de l’activité commerciale.
- Hôtels sous bail commercial : vous achetez uniquement les murs, avec un locataire exploitant déjà en place.
- Résidences hôtelières / appart’hôtels : idéal pour l’investissement locatif avec gestion mutualisée.
- Hôtels à rénover : opportunité de créer de la valeur par travaux et repositionnement.
Chaque type répond à un profil investisseur différent, de l’opérateur hôtelier au bailleur pur.
Où investir dans un hôtel en Belgique ?
Les Ardennes touristiques
Des communes comme Durbuy, Spa, La Roche-en-Ardenne, Bouillon, Dinant, ou encore Malmedy, concentrent une part importante du tourisme wallon. Ces localités sont propices à l’hôtellerie indépendante ou aux résidences de tourisme. Le taux d’occupation y est soutenu tout au long de l’année, grâce à une clientèle belge et étrangère fidèle.
Les grandes villes et pôles économiques
Bruxelles, Namur, Liège, Anvers, Mons, concentrent les séjours d’affaires, les congrès, les city-trips et les séjours professionnels. Le secteur hôtelier y est concurrentiel mais dynamique.
Périphéries stratégiques
Les abords de Zaventem, Charleroi Airport, ou des grands axes routiers (E411, E42) sont stratégiques pour des hôtels de transit, à fort taux de rotation.
Reprendre un hôtel : les étapes clés
La reprise d’un hôtel en activité suppose une évaluation complète, aussi bien immobilière que commerciale. Voici les étapes essentielles :
- Analyser les indicateurs clés : chiffre d’affaires, taux de remplissage, EBE (excédent brut d’exploitation), frais fixes.
- Évaluer l’état de l’immeuble et des installations : chambres, cuisine, équipements, normes incendie, accessibilité.
- Étudier le personnel et la masse salariale : contrats, ancienneté, flexibilité.
- Vérifier les licences et obligations : permis d’environnement, classification touristique, autorisations communales.
- Identifier les axes de progression : travaux, stratégie commerciale, digitalisation, montée en gamme.
L’objectif est de mesurer la viabilité de l’affaire et le potentiel de rentabilité après reprise.
Comment vendre un hôtel ?
La vente d’un hôtel implique de bien préparer son dossier et de cibler les bons acquéreurs.
- Estimation des murs et du fonds : à faire via un expert en évaluation hôtelière.
- Préparation du dossier de vente : chiffres clés, historique, présentation de l’actif, licences, bail éventuel.
- Diffusion de l’annonce via les bons canaux : agences spécialisées, plateformes professionnelles, réseau d’investisseurs.
- Confidentialité et ciblage : la discrétion est souvent essentielle dans ce type de transaction.
- Accompagnement juridique et fiscal : pour sécuriser la cession et optimiser les conditions.
Rentabilité d’un investissement hôtelier
La rentabilité d’un hôtel dépend de plusieurs variables :
- Taux de remplissage : en moyenne 60 à 80 % dans les zones touristiques fortes.
- Prix moyen par nuitée (PMN) : lié au positionnement de l’hôtel.
- EBE (excédent brut d’exploitation) : indicateur de performance interne.
- Capacité de valorisation : travaux, repositionnement, marketing.
Un hôtel bien géré peut atteindre un rendement net de 8 à 12 %, voire plus dans certaines configurations.
Avec ou sans gestion hôtelière ?
Deux grandes options s’offrent à l’investisseur :
- Achat avec exploitation directe : idéal pour un professionnel de l’hôtellerie ou un repreneur opérationnel.
- Achat avec gestion déléguée : vous louez les murs à un exploitant via un bail commercial. Moins de risques, moins de contraintes.
Certains modèles intermédiaires proposent un contrat de gestion avec reporting, où vous restez propriétaire du fonds mais déléguez l’exploitation à un tiers.
Fiscalité de l’achat et de la vente d’un hôtel
La fiscalité d’un hôtel dépend de sa structure juridique et de la nature des actifs vendus.
Fiscalité à l’achat
- TVA sur les bâtiments récents (si revente dans les 15 ans)
- Droits d’enregistrement sur les murs (10 % ou 12,5 % selon la région)
- Frais de notaire et d’acte
Fiscalité à la revente
- Taxation de la plus-value éventuelle
- Fiscalité sur la cession du fonds de commerce
- Possibilité d’optimiser via une cession de parts de société (SPRL, SRL)
Un accompagnement fiscal est fortement conseillé pour éviter les erreurs coûteuses.
